初级会计《经济法基础》土地增值税考点汇总

一、土地增值税（纳税人★★）

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

二、土地增值税（征税范围★★★）

（一）一般规定

1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。

2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。

3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

（二）特殊规定

1.企业改制重组

（1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。

（2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

注意：

以上情形不适用于房地产开发企业。

2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。

3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4.合作建房：对于一方出资，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

5.房地产出租

房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

6.房地产抵押

对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。

7.房屋的代建行为

取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

8.房地产的重新评估

房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。

三、土地增值税（应纳税额★★★）

（一）适用税率

土地增值税适用4级超率累进税率。

（二）应纳税额计算

土地增值税应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

增值率=增值额/扣除项目金额

（三）计税依据

1.应税收入

纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。包括货币收入、实物收入和其他收入。

2.扣除项目

准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：

（1）取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额包括以下两个方面：

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款

a.协议、招标、拍卖等方式取得：土地出让金；

b.行政划拨方式：补交的土地出让金；

c.转让方式：向原土地使用权人实际支付的地价款。

②取得土地使用权缴纳的费用和税金（含契税和相关手续费等）。

（2）房地产开发成本

房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别情况处理：

①财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过商业银行同期同类的贷款利率计算的金额。

其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

②财务费用中的利息支出，不能够按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

注意：

①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（4）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和印花税。

注意：

增值税的处理：允许在销项税额中抵扣的，不得计入扣除项目；不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

印花税的处理：

房产企业，不可扣除；

非房产企业，可扣除。

（5）其他扣除项目（仅适用于房产企业）

对从事房地产开发的纳税人可房地产开发成本和取得土地使用权支付金额之和，加计20%扣除。

提示：

以上5个方面仅适用于新房的土地增值税计算。

（6）旧房及建筑物的扣除金额

①按评估价格扣除

a.房：旧房评估价格=重置成本×成新度折扣率；

b.地：取得土地使用权所支付的地价款和按规定缴纳的有关费用；

注意：

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

c.转让环节的税金。

②按购房发票计算扣除

a.转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票，经当地税务部门确认，可按发票所载；金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

b.转让环节缴纳的税金。

注意：

对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

四、土地增值税（税收优惠★★★）

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

注意：

对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不能分别核算或不能准确核算，其建造的普通住宅不适用这一免税规定。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

提示：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.居民个人转让住房免征土地增值税。

五、土地增值税（纳税清算★★★）

1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

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