二级建造师《法规》：建设工程抵押

‌抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。

1、可以抵押的财产

(1)建筑物和其他土地附着物;

(2)建设用地使用权;

(3)海域使用权;

(4)生产设备、原材料、半成品、产品 ;

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(6)交通运输工具;

2、不得抵押的财产

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权 ;

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(4)所有权、使用权不明或有争议的财产;

(5)依法被查封、扣押、监管的财产。

3、抵押权的产生

(1)不动产抵押权登记生效;以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人即使未依据规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

(2)动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不能对抗善意第三人。

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

4、抵押的效力

(1)抵押人有义务妥善保管抵押物并保证其价值。

(2)抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

(3)抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

(4)转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

(5)抵押权与其担保的债权同时存在。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

5、抵押权的实现

(1)抵押清偿的顺序

①抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序;

②抵押权已经登记的先于未登记的受偿;

③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

(2)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。

(3)同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。