2022年初级会计《经济法基础》高频考点：房产税法律制度

2022年初级会计《经济法基础》高频考点：房产税法律制度

一、纳税人

在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。

具体包括：产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

二、征税范围

房产税的征税对象是房产。

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区

注1：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

注2：房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

【多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项不属于房产税征税对象的有（   ）。

A.工厂围墙

B.宾馆的室外游泳池

C.水塔

D.企业职工宿舍

『正确答案』ABC

『答案解析』独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不征房产税。

三、应纳税额的计算

1.计税依据

（1）从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

房产原值→纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

①房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对更换房屋附属设备和配套设施的，在其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施的价值。对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

②纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。

③投资联营的房产

a.对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税。

b.对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

④融资租赁房屋

融资租赁的房产，由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

⑤居民住宅区内业主共有的经营性房产

居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

经营→依照房产原值减除10%－30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值。

出租→依照租金收入计征。

（2）从租计征

出租的房产以房产租金收入（不含增值税）为房产税的计税依据。

①如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

②纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照规定，采取科学合理的方法核定其应纳税额。

【单选题】甲企业以房产进行投资联营，共担风险，并参与被投资企业的利润分红，则房产税的计税依据为（   ）。

A.取得的分红

B.房产市值

C.房产原值

D.房产余值

『正确答案』D

『答案解析』对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入、不承担联营风险的，按出租房产征税，以收取的利润作为租金收入计征房产税。

2.应纳税额计算

【单选题】2018年甲公司将一幢办公楼出租，取得含增值税租金92.43万元。已知增值税征收率为5%。房产税从租计征的税率为12%，下列关于甲公司2018年出租办公楼应缴纳房产税税额的计算中正确的是（   ）。

A.92.43÷（1＋5%）×12%＝10.56万元

B.92.43÷（1＋5%）÷（1－12%）×12%＝12万元

C.92.43÷（1－12%）×12%＝12.6万元

D.92.43×12%＝11.0916万元

『正确答案』A

『答案解析』房产税从租计征，应纳税额＝租金收入（不含增值税）×12%。

四、税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

宗教寺庙→宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。公园、名胜古迹→公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

5.经财政部批准免税的其他房产。

（1）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；

（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；

（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房等临时房屋，不论是施工企业自行建造或基建单位投资建造，在施工期间，免征房产税。

但是在基建工程结束后，施工单位将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

（4）对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。

（5）对高校学生公寓免征房产税。

（6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（7）老年服务机构自用的房产免征房产税。

（8）对公共租赁住房、廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房免征房产税。

（9）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。其他用于体育活动的房产，免征房产税。享受上述税收优惠体育场馆的运动场地，用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。

（10）对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。

（11）对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税。

【多选题】根据房产税法律制度的规定，下列关于房产税税收优惠的表述中，正确的有（   ）。

A.公共租赁住房经营单位单独核算公共租赁住房租金收入的，免征房产税

B.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税

C.居民委员会拥有的体育场馆，全年70%以上用于体育活动的房产，免征房产税

D.企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税

『正确答案』ABC

『答案解析』企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产，减半征收房产税。

五、纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化，而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

财会头条网校初级会计护航VIP保过班，高通过率！全程直播到考前！课程包含导学入门班+教材精讲班+考点强化班+习题冲刺班+专项拔分班+模考决战班！独家VIP专业题库1:1还原机考环境，配置视频解析！赠送最新教材+VIP专业答疑+学员专属微信群，考试不过免费重学！